Ablauf eines Immobilienkaufvertrags

Sie als Verkäufer und Käufer haben sich über die wesentlichen Punkte des Ver- bzw. Ankaufs geeinigt. Herzlichen Glückwunsch! Und Sie möchten uns als Notariat mit der Abwicklung Ihres Kaufvertrags beauftragen. Herzlichen Dank für Ihr Vertrauen.

Wie geht es nun weiter? Dieses Ablaufschema soll Ihr Wegweiser für den Ablauf
des Immobilienverkaufs sein.

Bitte beachten Sie folgendes: Dieses Ablaufschema geht von einem Standardkaufvertrag und von einem "Normalfall" aus und gilt immer vorbehaltlich einer anderen vertraglichen Regelung und vorbehaltlich von "Besonderheiten". Um den Text nicht aufzublähen, haben wir davon abgesehen, jedes Mal darauf hinzuweisen, dass dies vorbehaltlich anderer vertraglicher Regelung und vorbehaltlich eines "Normalfalls" gilt.

Kaufvertragsformular ausfüllen

Füllen Sie unser Kaufvertragsformular online aus. Sie können die Bearbeitung jederzeit speichern und wieder fortsetzen. Sie können das Formular auch mit anderen Beteiligten teilen, so dass also jeder Beteiligte seine Daten ausfüllen kann. Wenn Sie fertig sind, klicken Sie auf Übermitteln und wir erhalten alle Daten.

Neben dem Onlineformular haben Sie auch die Möglichkeit, ein PDF-Formular herunterzuladen und dieses per Hand auszufüllen. Verwenden Sie dies aber nur ausnahmsweise, wenn Sie keine andere Möglichkeit haben. Hintergrund: Wir können die Daten des Onlineformulars in unser System automatisiert übernehmen. Das beschleunigt die Anlage und damit wesentlich die Erstellung Ihres Kaufvertrags.

Wichtig: Um so vollständiger Sie das Formular ausfüllen, um so schneller können wir den Entwurf fertigen. Vermeiden Sie Fragmente. Dies hilft weder Ihnen noch uns. 

Zuweisung Ihrer Ticketnummer

Ihr Anliegen wird in unser Ticketsystem aufgenommen und Sie erhalten per E-Mail eine Ticketnummer zugewiesen (ggf. Spam-Ordner prüfen). Diese Ticketnummer bitte bei allen Rückfragen angeben. Wenn wir Rückfragen haben, melden wir uns. Andernfalls bereiten kurzfristig den Kaufvertragsentwurf vor.

Versendung des Entwurf und Prüfung durch die Beteiligten

Verkäufer und Käufer sowie ggf. deren Berater und beteiligte Vermittler prüfen den Entwurf. Wenn Sie Anmerkungen, Fragen oder Änderungswünsche haben, melden Sie sich bitte bei uns. Senden Sie uns vorzugsweise eine E-Mail. Wir melden uns bei Ihnen zurück. 

Wichtig: Stimmen Sie wesentliche Vertragsänderungen, insbesondere was den Bereich Haftung betrifft, mit der anderen Vertragsseite ab. Geben Sie uns keine Änderungswünsche von wesentlichen Vertragsänderungen ohne Abstimmung mit der anderen Vertragsseite durch.

Dokumentation der Haftungsregelung

Eine Immobilie wird in der Regel „ohne Gewähr“ verkauft. Daher ist es wichtig, dass Verkäufer und Käufer spätestens jetzt beweissicher etwaige Mängel dokumentieren. Denn: Für arglistige verschwiegene Mängel greift der Haftungsausschluss nicht. Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass er später nachweisen kann, dass er seiner Aufklärungspflicht nachgekommen ist. Die Dokumentation von Mängeln muss nicht im notariellen Kaufvertrag erfolgen, sollte aber
beweissicher dokumentiert werden.

Wenn ausnahmsweise der Verkäufer für etwaige besondere Umstände eine Beschaffenheitsvereinbarung übernehmen soll, also die Gewährleistung nicht ausgeschlossen werden soll, teilen Sie uns als Notariat dies unbedingt mit. Denn die Übernahme einer Haftung muss im Kaufvertrag vereinbart werden. Bei Privatverkäufen ist aber eine solche Haftungsübernahme durch den Verkäufer selten; um so wichtiger ist es daher für die Käuferseite, dass die Immobilie und ihre Beschaffenheit genau geprüft werden. Dies ist in der Regel zielführender als bei Beurkundung des Kaufvertrags Zwischenlösungen zu finden.

Öffentliches Baurecht und Steuern

Als Notariat prüfen wir nicht das öffentlich-rechtliche Baurecht (z.B. das Vorliegen der Baugenehmigung, das Bestehen von Baulasten) und auch nicht die steuerliche Seite. Bitte wenden Sie sich hierzu an die zuständigen Behörden (z.B. Bauamt, Finanzamt) bzw. hierauf spezialisierte Berater (z.B. Architekten, Steuerberater). 

Terminvereinbarung

Sie haben keine Anmerkungen oder Rückfragen (mehr) zum Entwurf. Dann melden Sie sich telefonisch oder per E-Mail bei Ihrem Sachbearbeiter und vereinbaren einen Beurkundungstermin.

Übersendung der Grundschuldunterlagen

Der Käufer, soweit er finanziert, leitet uns die Grundschuldbestellungsunterlagen seiner Bank im Vorfeld zu. Große Bitte: Bitte bringen Sie diese Unterlagen nicht einfach nur zum Kaufvertragstermin mit. Die Grundschuldbestellungsunterlagen müssen durch uns aufbereitet werden.

Wenn zum Kaufvertragstermin die Grundschuldbestellungsurkunden nicht vorliegen, die Kaufpreisfinanzierung aber gesichert ist, wird in der Regel die Kaufpreisfälligkeit nach hinten verlagert, da die Grundschuldeintragung grundsätzlich Voraussetzung für die Darlehensauszahlung ist. Die Grundschuldunterlagen sind daher keine Bedingung für die Beurkundung des Kaufvertrags.

Sollte die Finanzierung nicht gesichert sein, kann dennoch der Kaufvertrag geschlossen werden, der Käufer sollte sich jedoch ein vertragliches Rücktrittsrecht vorbehalten für den Fall, dass die Finanzierung scheitert. Bei Maklervermittlung ist darauf zu achten, dass für diesen Fall des Rücktritts keine Maklerprovision anfällt.

Beurkundung des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag wird beurkundet. Zum Termin bringen Sie bitte einen gültigen
Personal- oder Reisepass mit. Im Rahmen der Beurkundung wird der Kaufvertrag verlesen und erörtert. Sie können im Termin alle Fragen stellen.

Info an die Gebäudeversicherung

Nach Abschluss des Kaufvertrags informiert der Verkäufer bei einem Hausverkauf unverzüglich die Gebäudeversicherungen über den Verkauf. Die Versicherungen dürfen keinesfalls gekündigt werden. Der Käufer prüft unverzüglich den Versicherungsschutz. Ggf. erhöht er auf den Zeitpunkt des Gefahrübergangs den Versicherungsumfang. Sonderkündigen kann der Käufer die Versicherung erst mit Eigentumsumschreibung.

Dieser Schritt entfällt in der Regel bei Kauf von Wohnungseigentum, jedenfalls bei Eigentumswohnungen. Im Falle von WEG-geteilten Doppel- und Reihenhäusern sowie Hinter- und Vorderhaushäusern kann es aber relevant sein.

Einholung der Sicherheiten für den Käufer

Als Notariat kümmern wir uns nunmehr um alle Sicherheiten für den Käufer.
Denn erst wenn alle Sicherheiten für den Käufer vorliegen, darf der Kaufpreis
bezahlt werden.

Sicherheiten sind zum Beispiel:

• die Eintragung einer Art Grundbuchsperre („Auflassungsvormerkung“); so wird der Käufer gesichert, dass der Verkäufer die Immobilie nicht nochmals verkaufen kann und es ist ein Schutz vor Pfändungen;
• die Einholung von Lastenfreistellungserklärungen, insbesondere bei Banken,
• die Einholung von etwaig erforderlichen staatlichen Genehmigungen
• und Erklärungen zu etwaigen Vorkaufsrechten.

Die Sicherheiten dauern in der Regel um die 3 bis 8 Wochen.
Wichtiger Hinweis: Dies ist ein Erfahrungswert für einen Standardfall. Im Einzelfall kann die Abwicklungsdauer kürzer oder auch wesentlich länger sein. Der Käufer darf also nie auf einen solchen Zeitraum vertrauen und im Glauben hierauf zum Beispiel eine Mietwohnung kündigen. Insbesondere wenn Genehmigungen zum Kaufvertrag erforderlich sind, kann die Abwicklung wesentlicher dauern.

Kaufpreisfälligkeit

Alle Sicherheiten liegen vor. Als Notariat teilen wir dann die Kaufpreisfälligkeit
mit. Der Käufer hat zwei Wochen Zeit für die Überweisung. Ist im Kaufvertrag ein
frühester Zahlungszeitpunkt vereinbart, gilt dieses Datum. Ist Voraussetzung für
die Zahlung zum Beispiel noch die Räumung und ist diese später, laufen die
zwei Wochen ab Anzeige der Räumung.

Übergabe

Mit Zahlung des Kaufpreises erwirbt der Käufer den Anspruch auf Übergabe.
Das heißt, er bekommt die Schlüssel, muss ab diesem Zeitpunkt aber auch die
Kosten tragen. Er übernimmt ab diesem Zeitpunkt die Verkehrssicherungspflicht
(z.B. die Schneeräumung) und trägt das Risiko (bitte also an den Versicherungsschutz denken). 

Bei vermieteten Immobilien erhält der Käufer ab dem Tag der Kaufpreiszahlung die Miete.

Eigentumsumschreibung

Der Verkäufer bestätigt uns als Notariat den Eingang des Kaufpreises.
Entweder der Verkäufer oder der Käufer weist uns als Notariat nach, dass der
Kaufpreis unbar über ein Konto gezahlt wurde. Dies wird seitens des Geldwäschegesetzes gefordert. Wir als Notariat warten nunmehr, dass das Finanzamt uns die Zahlung der
Grunderwerbsteuer bestätigt (grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung). Denn wir dürfen das Eigentum auf den Käufer erst umschreiben, wenn diese Bestätigung vorliegt.

Wir beantragen beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Die endgültige Eigentumsumschreibung kann einige Monate dauern. Dies ist normal.

Bitte sehen Sie von Rückfragen bei uns ab, da die Umschreibung allein durch das Grundbuchamt veranlasst wird. Bitte wenden Sie sich ggf. an das Grundbuchamt direkt, wenn die Umschreibung eilbedürftig ist. In der Regel wird die Eigentumsumschreibung relevant, damit die Versicherungen durch den Käufer gekündigt werden können oder die Gemeinde die Grundsteuer umschreibt. Diese Frage stellt sich aber bei jedem Verkauf und begründet daher aus Sicht der meisten Grundbuchämter keinen Eilt-Fall.

Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum auf den Käufer um. Als Notariat haben wir beantragt, dass die Beteiligten von der Eigentumsumschreibung informiert werden. Verkäufer und Käufer bekommen die entsprechenden Unterlagen direkt vom Grundbuchamt.

Bezirksschornsteinfeger

Der Verkäufer informiert bei einem Hausverkauf unverzüglich nach Eigentumsumschreibung den zuständigen Bezirksschornsteinfeger. Den für Ihre Immobilie zuständigen Bezirksschornsteinfeger finden Sie unter www.schornsteinfeger.de.

Sonderkündigungsrecht

Nach Eigentumsumschreibung haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, etwaige Gebäudeversicherungen sonderzukündigen.

Umschreibung der Grundsteuerbescheide

Das Finanzamt schreibt zum 1. Januar des Folgejahres, der auf die Eigentumsumschreibung folgt, die Grundsteuer um. Verkäufer und Käufer rechnen die Grundsteuer zwischen sich auf den Tag des wirtschaftlichen Übergangs untereinander ab. 

Hinweise

Wir hoffen, die vorstehende Darstellung gibt Ihnen einen kurzen Überblick über
die sich beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie stellenden Fragen. Wir freuen
uns über Ihre Anregungen und Verbesserungsvorschläge zu diesem Informationsblatt. Bitte erlauben Sie uns den Hinweis, dass dies nur ein kursorischer Überblick ist und wir keine Haftung für die Vollständigkeit übernehmen, was aufgrund der Vielzahl der Fragen auch nicht möglich.